「いつかは不動産収入を！」と思われている方、多いのではないでしょうか？安定した不動産収入を得るには、それなりの大きな元手資金が必要です。
しかし、もっとお手軽に不動産へ投資しリターンを得ることができるのをご存知ですか？リートとは、不動産投資の仕組みを証券化し一般の株式同様市場で取引ができるようにした金融商品です。
今回はリートの基本的な仕組みやメリット、そしてリート発祥の地である米国リート市場の特徴や歴史、米国リートの買い方についてご案内をさせていただきます。
REIT（リート）とは
REIT（Real Estate Investment Trust）とは、「不動産投資信託」と呼ばれる金融商品の一つです。金融商品として上場させ、投資家から資金を集め、家賃収入や不動産売買益などの収益の大部分を投資家へ配当として還元する仕組みです。
不動産の取得や管理・運用は、外部委託で専門のプロが行います。投資家はリートを通じて間接的に不動産オーナーになることができ、不動産のプロによる運用の成果を享受する事ができます。
高い配当であるインカムゲインと、証券としての値上がり益のキャピタルゲインが同時に得られる金融商品として人気があります。半面、価格の変動や発行体の倒産などで損失を被るデメリットもあります。
投資不動産の種類としてはマンションやオフィスビル、商業施設などが一般的でしたが、最近は流通施設やホテル、病院など幅広く拡大しています。
REIT（リート）の5つのメリット
配当利回りが高い
リートはその性質上、通常の上場株式よりも配当利回りが高いことが大きなメリットです。リートから還元されるリターンは家賃収入がメインであるため、一般企業のものより安定しています。
また、リートは不動産収益の90％以上を株主に配当として還元することで、法人税がほぼ非課税になるという税制面のメリットもあります。リート自体は人を雇わない投資法人であるため人的コストもほぼかからず、その分が高い配当利回りに回るという仕組みです。
少額から投資できる
リートは一般の株式同様、市場でタイムリーな取引が可能です。現物の不動産の取得には大きな資金が必要ですが、株式を1銘柄買う程の資金で不動産オーナーになれるのも大きなメリットの一つです。
管理・運用はプロに任せられる
不動産を取得、売却、管理・運用するのには大変な手間と手数料がかかります。それをリートでは専門のプロが全てやってくれるので安心です。
多様な不動産セクターに分散投資できる
リートで投資対象になる不動産には多様なセクターがあります。メジャーなのはマンションやオフィスビル、商業施設などですが、最近では運送関連施設、ホテル、病院、などに特化したものもあります。
米国では近年、基地局やデータセンター特化型が主流になっており、変わったものでは刑務所のリートもあります。多種多様な不動産セクターに分散投資できるのもリートの魅力の一つです。
流動性・換金性が高い
現物の不動産よりも売買が簡単で手数料もかからず、好きな時に現金化できるのもメリットの一つです。時代の流れに沿って、その時に魅力的な不動産に乗り換えていくこともできます。
不動産はインフレに強く、収入の柱として持っておきたい資産です。しかし、大きな手元資金がないと取得できなかったり、ローンを組まないといけなかったり、これまではハードルの高い投資の一つでした。しかしリートであれば、コツコツ積み立てながらでも不動産に投資ができるのです。
米国REIT（リート）の特徴と歴史
2021年6月時点でリートが上場している国の数は41か国、総銘柄数は1217社にも昇ります。その中で時価総額の63％を占めているのが、発祥地である米国です。
次いで日本が7％、オーストラリアが5%となっていますので、リートは米国を中心に動いていると言っても過言ではないでしょう。
アメリカ地域5か国に含まれる、カナダ、メキシコ、ブラジル、ペルーのリートも、米国で始まったモーゲージリートや、米国で考案されたアップリート制度（含み損不動産の現物出資時の課税繰り延べ）などが普及しています。
米国リートの歴史
リートは1960年代にアメリカで始まり、日本では2001年にスタートしています。日本のリートは、JAPANの頭文字「J」をつけて「J-REIT」と言います。
米国ではじめてリートが上場したのは1965年です。当時は信託や組合としての形式でしたが、1976年に株式会社がリートとして登録可能になりました。
1986年の法改正以降内部での運用が可能になり、リートが従業員を雇い自分たちで不動産の管理・運用、また不動産開発などの業務を行うことができるようになりました。
ちなみに日本ではこの内部運用はまだ禁止されており、リートはその管理と運用などを外部の資産運用会社に委託しなければなりなりません。また、不動産開発などの業務を行うこともできません。
米国で「UP-REIT」と「ETF」が普及し市場が拡大
1992年、米国で上場したリートの1社が画期的な仕組みを導入しました。それはUP-REIT（Umbrella Partnership REIT）という仕組みで、不動産のオーナーがリートに現物不動産を出資することで、その売却益を繰り延べることができるという仕組みです。これにより米国リート市場はさらに拡大をしました。
2000年代に入るとREITを投資対象とするETFが出現し、S&P500にも採用され、大手企業の401kでもリートをメニューに加える動きも出始めました。
2006年に起きたサブプライムローン問題（信用度の低い住宅ローンの焦げ付き）が引き金で起きた、世界金融危機リーマンショック。この時期に順調だった米国リート市場は一気に急降下します。しかしリーマンショック後はその反動でさらに拡大が加速しました。
これは米国だけでなく、世界中でリート市場に参入し始める国が多くなってきたのもこの時期です。米国リート市場の最近の傾向としては、デジタル系セクターがリート市場を牽引しています。
米国リートのセクターのうち、基地局、データセンター、インフラストラクチャーなどのセクターが25％を占めています。また、米国リートの上位8社中3社が基地局特化型、2社がデータセンター特化型となっています。
米国リートの買い方
リートの買い方として、①上場している個別銘柄を直接買う、②リート型ETFを買う、③投資信託（リートファンド）を買うという3パターンがあります。現在、日本国内の証券会社からは外国籍リートの個別銘柄を買うことはできません。
どうしても米国リートおよびグローバルリートを購入したい場合は、投資信託（リートファンド）を利用するしか方法がありませんでした。しかし、投資信託での購入は流動性や手数料の点から見て、個別銘柄投資より若干不利になります。
そこで注目したいのがETFです。近年ETF取引は、取引の流動性と分散効果の点から急拡大しています。リート市場でも人気のETFが数多く出ていますが、今回は参考銘柄として5銘柄ご紹介します。
| 銘柄 | シンボル | 概要 |
|---|---|---|
| 米国リートETF | VQN | バンガード・REIT・ETF（Vanguard REIT Index Fund ETF）。投資対象は米国のオフィスビル、ホテル及びその他不動産です。 |
| 米国リート・不動産株ETF | IYR | iシェアーズ 米国不動産 ETF(iShares US Real Estate ETF)。ダウ・ジョーンズ U.S. リアルエステイト・インデックスを対象指数としています。 |
| モーゲージ不動産ETF | REM | iシェアーズ･モーゲージ不動産キャップドETF（iShares Mortgage Real Estate Capped ETF）。米国市場の住宅用･商業用モーゲージ不動産、モーゲージ金融･貯蓄組合セクターが投資対象になっています。 |
| グローバル不動産ETF | RWO | スパイダー・ダウ・ジョーンズ・グローバル不動産 ETF(SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF)。世界不動産市場に基づくダウ・ジョーンズ・グローバル・セレクト不動産証券指数の株価・配当利回りの実績との連動を目的としています。 |
| グローバル（米国除く）不動産ETF | RWX | スパイダー・ダウ・ジョーンズ・インターナショナル・リアル・エステート ETF(SPDR Dow Jones International Real Estate ETF)。世界(米国を除く)不動産市場に基づくダウ・ジョーンズ・グローバル(米国を除く)セレクト不動産証券指数の株価・配当利回りの実績との連動を目的としています。 |
このうち米国の不動産全般とその関連企業に投資するのが「IYR」です。米国の大手投資運用会社「iシェアーズ」が提供しているリートETFであり、設定日も2000年からと20年以上運用されている銘柄です。
構成銘柄数は約80銘柄、平均2～3%前後の安定した分配金利回りで米国の不動産に分散投資が可能です。純資産額では「VNQ」が最も大きい銘柄ですが、VNQはSBI証券や楽天証券などの大手ネット証券会社では取り扱いがありません。
そこで、以下では楽天証券で取り扱いのある「IYR」の買い方を解説していきます。CFD取引に対応したIG証券での買い方も解説しているので参考にしてみてくださいね！
楽天証券のリートETF（IYR）の買い方
楽天証券ではIYRの現物取引に対応しており、アップルやテスラなどの米国個別株式を購入するのと同じ要領で米国のリートETFに投資することが可能です。
まずは楽天証券で口座開設を行います。口座開設は申込みから実際の取引まですべてネットで完結するため、面倒な書類の手続きは必要ありません。スマホで本人確認を行うと最短翌営業日には口座開設が完了します。
口座開設が完了したら、送られてくるユーザーIDと設定したパスワードを入力して公式サイトにログインします。銘柄検索に「IYR」を入力すると上記の画面が開きます。
IYRの取引画面が開いたことを確認して「買い注文」をクリック。
IYRの購入画面が開くので、画面右側で買い注文の設定を行います。購入数量、注文方法（指値・成行・逆指値）、執行条件を決定しましょう。口座区分は確定申告を楽天証券に任せる場合は「特定口座」を、自分で行う場合は「一般」を選択します。
決済方法は円貨決済と米ドル決済の2種類が選べます。円貨決済の場合は、米ドルへの両替が自動で行われます（この際、片道1ドルあたり25銭の為替手数料が発生します）。
最後に口座開設時に設定した取引暗証番号を入力し、注文内容を確認して購入するだけです。米国株式を購入したことがある人であれば、買い方は同じなので難しいことはありません。
楽天証券は国内トップクラスの米国株・ETFのラインナップを取り揃える人気のネット証券です。米国のリートに現物で投資されるなら楽天証券がおすすめ！
IG証券のリートETF（IYR）の買い方
現物取引よりも資金効率を高めてリートETFに投資するならIG証券にご注目を。
IG証券は国内トップクラスのCFD銘柄を取り扱いしている国内業者です。CFD取引は差金決済取引のことで、レバレッジをかけることで取引額面の全額を用意しなくても投資が可能な取引方法です。
IYRのような米国ETFであれば、最大5倍のレバレッジをかけられるため現物取引の約5分の1の資金で投資することができます。
IG証券CFD徹底特集！スプレッドから手数料、取引時間まで解説！
上記はIG証券でIYRの取引画面を開いたものです。CFDの取引方法はいたってシンプルで、画面右側の「買」ボタンをクリック。あとはロット数を選択し注文を確定させるだけです。
CFD取引は現物取引とは異なり、現物をやり取りせず売買代金の差益のみをやり取りする取引方法です。資金効率を高めることで短期間で大きく利益を獲得できるのがCFD取引の最大のメリット。
配当金に関しても、配当金調整額という形で受取ることが可能です（売りポジションの場合は支払い）。レバレッジをかけるため資金管理には要注意ですが、しっかりリスクをコントロールしつつ少額の資金でもキャピタルゲインを狙うことができます。
「投資資金が少ない」「配当と合わせてキャピタルゲインも狙いたい」という方はIG証券もチェックしてみてください。
米国不動産への分散投資ならREIT
今回は、リートの基礎知識と米国リートについてまとめさせていただきました。日本で金融庁がリートを解禁した当時、リートはインカムゲインがメインの金融商品でありキャピタルゲインはおまけのようなものだとして、リートをミドルリスクミドルリターンの商品として位置付けていました。
しかし、市場で取引が始まるとたちまちリート人気が急上昇し次々と新しいリートが上場。リートの価格はどんどん上がっていきました。その後リーマンショックでリート価格は急降下し、ハイリスクハイリターンの金融商品と変わらない状況でした。
リーマンショックで焼け野原になった米国不動産市場でしたが、回復の段階でリートが再び見直され始めました。今や欧米だけでなく、東南アジアやインド、そして近年中国でもリートの取引が可能になっています。
そして、不動産セクターの多様化やETFの上場も増え、今や金融商品としてなくてはならない存在になっています。リートを購入すれば、世界中の色々な不動産のオーナーになることができます。
株や債券だけでなく、ご自分の資産の一部にリートを使って不動産を含めてみてはいかがでしょうか。
